Publié le : 21 avril 202011 mins de lecture
Nombreux sont les bailleurs qui rencontrent le problème de loyer impayé en raison d’un locataire mauvais payeur. Toutefois, il est possible de récupérer cette somme que ce soit par voie à l’amiable ou en entamant une procédure judiciaire. Cette dernière est devenue le moyen de pression le plus efficace pour les bailleurs vu que certains locataires ne se soucient plus du paiement après avoir quitté la location. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la procédure de recouvrement de loyer impayé dans cet article.
Les étapes d’une procédure de recouvrement des loyers
Premièrement, un loyer impayé ou payé avec retard démontre déjà que le locataire n’a pas rempli son obligation. De ce fait, le bailleur est parfaitement en position de pouvoir lancer une procédure de recouvrement du loyer impayé. Cependant, il est tout de même possible de trouver un accord à l’amiable avec le locataire avant de porter l’affaire dans un ordre juridique. Par exemple, si le retard de paiement n’a pas dépassé les 3 jours, le bailleur peut essayer de régler le litige à l’amiable par une simple lettre ou un e-mail. Il peut proposer soit un échelonnement des remboursements, soit proposer au locataire de faire appel à un garant. Si les deux parties arrivent à trouver cette entente, celui-ci devra être fait en bonne et due forme, c’est-à-dire consigné par écrit et validé par ces dernières. Après, le locataire recevra une lettre de mise en demeure de payer le loyer dans un délai de 8 jours. Si jamais, il y a encore un manquement de la part du locataire, le bailleur peut commencer à lancer la procédure du loyer impayé auprès de la justice. Si le bailleur a souscrit une assurance loyer impayé, il doit faire une déclaration à l’assureur pour que ce dernier prépare toutes les pièces justificatives nécessaires à la procédure de loyer impayé. Si le bailleur est couvert par un garanti loyer impayé, il peut tout de suite l’actionner. Par contre s’il ne dispose d’aucune protection, il est possible de solliciter la caution déposée au début de la location pour régler les impayés. Dans le cas où le locataire occupe encore le logement, le bailleur peut recourir à huissier. Ce dernier est celui qui commandera le paiement de la somme due. À défaut de paiement, l’affaire sera assignée auprès du Tribunal d’instance pour pouvoir récupérer le loyer impayé et résilier le bail. S’il y avait encore du litige, le locataire serait expulsé directement du logement. Par contre, si le locataire a déjà quitté le logement, il va recevoir en premier une lettre de mise en demeure. S’il ne paie pas, il y aura une assignation au tribunal d’instance lorsque les clefs seront remises au propriétaire. Si les clefs ne sont pas remises, il sera fait une constatation d’abandon des lieux. C’est ainsi que le bailleur peut récupérer le loyer impayé et reprendre les lieux.
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Le rôle d’une assurance loyer impayé dans la procédure
L’assurance loyer impayé a pour rôle d’indiquer toutes les démarches à suivre au bailleur. Il existe quelques assureurs qui remplacent et représentent même le bailleur durant toute la procédure de recouvrement du loyer impayé. Cette option facilite souvent la tâche au bailleur, surtout pour ceux qui n’y connaissent pas en procédure judiciaire. Mais celle-là doit être stipulée dans le contrat d’assurance loyer impayé pour que la représentation puisse avoir lieu. De plus, la GLI ou garanti loyer impayé permet au bailleur de recevoir une indemnisation lorsque le locataire s’avère être un mauvais payeur. Mais cette garantie ne se limite pas à cette indemnisation, par contre elle offre encore plusieurs compensations au bailleur. Ce dernier peut bénéficier de la couverture des frais de réparations des dégradations immobilières après que le locataire défaillant aura quitté les lieux. De plus, l’assurance prendra également en main les frais occasionnés par la procédure en recouvrement de loyer impayé ou des litiges locatifs. Mais il est important de savoir que l’assurance impose des conditions spécifiques pour pouvoir bénéficier de ces prérogatives. Aucune compagnie d’assurance n’accepte une souscription à ce type de garantie si elle constate que le locataire n’est pas en mesure de payer correctement les loyers. De ce fait, il incombe au bailleur de bien faire le tri sur le locataire à qui il va faire affaire pour pouvoir disposer d’une assurance loyer impayé. L’obligation de l’assureur n’aura donc pas lieu en cas de non-remplissement des conditions posées.
La nécessité d’un huissier
Le rôle d’un huissier est de faire en sorte que le litige n’arrive pas jusqu’à une procédure judiciaire. Cette dernière est plutôt longue et surtout coûteuse lorsque le bailleur n’a pas souscrit une assurance loyer impayé. L’huissier ne sera donc tenu que de trouver un accord à l’amiable. Dans ce cas, le bailleur peut faire appel à un huissier de justice pour demander le règlement des impayés auprès du locataire défaillant. Il aura également comme statut le mandataire du bailleur pour recouvrer les loyers impayés. Cependant, le bailleur n’est pas obligé de recourir à un huissier à la première étape du règlement à l’amiable. Il peut faire sa requête par téléphone ou par échange d’e-mail avec le locataire qui a omis de payer les loyers. Le bailleur peut mettre en demeure le locataire de payer dans les 8 jours qui suivent la notification. Toutefois, l’appel à un huissier de justice est important puisque c’est la seule personne habilitée à faire un commandement de payer le loyer impayé au locataire. L’huissier est celui qui apporte la reconnaissance de la dette de location. Il est celui qui vise à soulever la clause résolutoire qui prévoit la résiliation du contrat de bail à défaut de paiement de la part du locataire. Après le commandement de payer, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour payer les loyers impayés. Au cas où le locataire a eu recours à un garant, ce commandement devra être transmis directement à celui-ci par l’huissier chargé de l’affaire.
En cas d’expulsion du locataire, quelle procédure ?
En cas d’accumulation de loyers impayés, de dégradation du logement, ou encore de refus de quitter l’immeuble, le bailleur peut lancer la procédure d’expulsion du locataire. S’il y a eu une souscription à un contrat d’assurance loyer impayé, l’assureur peut prendre en main toutes les démarches à la place du bailleur. Mais si ce dernier veut suivre de près la procédure, il peut demander à l’assureur de l’accompagner tout simplement jusqu’à la fin de la procédure. Peu importe si le locataire est présent ou absent au moment du lancement de la procédure d’expulsion, celle-ci sera effectuée avec l’intervention d’un huissier de justice. Ce dernier dresse un procès-verbal de la situation et l’état des lieux avant de récupérer les clés. En cas de non-soumission du locataire à l’expulsion et refus de la présence d’un huissier, un procès-verbal sera dressé afin de recourir à l’autorité de police. Lorsque le locataire est absent au moment de l’intervention d’un huissier, il est exigé la présence d’une autorité de police et d’un serrurier. Dans ce cas, l’huissier peut ordonner le changement de serrure ainsi que de déplacer les meubles. Un procès-verbal sera rédigé à la fin de l’intervention. Après l’accomplissement de ces procédures, le locataire n’aura plus de droit d’entrer sur les lieux. Il sera affiché sur la porte d’entrée l’interdiction pour ce dernier de mettre les pieds sur la propriété.
Se protéger d’un locataire défaillant
Avant de mettre un logement en location, le bailleur devra vérifier si le locataire est solvable pour éviter les litiges locatifs. Pour ce faire, le propriétaire peut demander des pièces telles que la fiche de paie ou un contrat de travail pour avoir plus d’informations sur la solvabilité du locataire. Ceci, dans le but de ne pas arriver jusqu’à la procédure en recouvrement de loyer impayé, ce qui n’est pas une mince affaire. Toutefois, il faudra apporter de la vigilance sur l’authenticité des documents présentés par le locataire dans le cas où ce dernier aurait pu les falsifier. Le bailleur peut également exiger le paiement d’une caution ou d’un dépôt de garantie pour prévenir un éventuel défaut de paiement. En outre, le propriétaire a aussi le droit de demander auprès du locataire les anciennes factures de loyer de son précédent logement avec l’approbation de l’ancien bailleur. Et enfin, le bailleur peut recourir à un dispositif plus rassurant comme le garanti loyer impayé. Dans ce cas, le bailleur devra se conformer à toutes les conditions imposées par l’assureur pour bénéficier des avantages cités dans le contrat. Parfois afin de bien se protéger devant un locataire défaillant, il est plus pratique de demander l’aire de votre avocat.